“5·17”樓市新政落地滿月。

　　央行數(shù)據(jù)顯示，5月份新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率為3.64%，比上月低6BP（基點(diǎn)），比上年同期低53BP，處于歷史低位。

　　第一財(cái)經(jīng)采訪獲悉，房地產(chǎn)市場政策調(diào)整優(yōu)化，效果正在逐步顯現(xiàn)。目前，全國絕大部分城市已取消房貸利率下限，利率市場化改革更進(jìn)一步；此外，3000億元央行再貸款出爐，通過“央行工具+地方補(bǔ)貼”有效激活住房租賃市場。

　　綜合市場分析來看，央行和財(cái)政的支持機(jī)制能有效發(fā)揮托底效應(yīng)。尤其是在當(dāng)前市場信心悲觀、行業(yè)周期處于低谷的時(shí)期，穩(wěn)定市場的作用更為明顯，可以助力房地產(chǎn)行業(yè)周期筑底，也能促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式有效轉(zhuǎn)型。

　　居民住房消費(fèi)門檻降低

　　在北京市朝陽區(qū)東五環(huán)外一售樓處工作的小陳稱，該處銷售的樓盤戶型均在130平方米以上。自北京市放寬五環(huán)外購房限制以來，樓盤到訪咨詢的購房者比之前明顯增多，均為改善型客戶。

　　而“5·17”樓市新政取消全國層面首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限后，更是實(shí)實(shí)在在減輕了各地購房人的負(fù)擔(dān)。

　　目前，除北京、上海、深圳外，全國其余城市均已取消房貸利率下限。多數(shù)城市商業(yè)銀行也已根據(jù)政策和市場形勢變化對(duì)房貸利率作出調(diào)整，房貸實(shí)際執(zhí)行利率較前期有明顯下降。

　　例如，武漢二套房貸主流利率由4.15%降至3.35%，降幅達(dá)80BP；首套房貸利率由3.55%降至3.25%，降幅為30BP。廈門二套房貸主流利率由4.25%降至3.75%，降幅達(dá)50BP；首套房貸利率由3.45%降至3.3%，降幅為15BP。

　　山西省晉城市李先生為滿足剛需打算購買一套總價(jià)73萬元的住房，按照最新政策，首付只需11萬元，較之前少了近4萬元。同時(shí)，目前晉城市首套房貸利率由3.75%降為3.35%，李先生申請(qǐng)個(gè)人住房貸款62萬元，貸款期限20年，選擇等額本息還款方式，據(jù)此測算，每月月供將由3675.91元降至3548.15元，總利息支出節(jié)省3.06萬元。

　　中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜表示，政策調(diào)整后首付比例、房貸利率均將處于歷史低點(diǎn)，進(jìn)一步降低居民購房的首付門檻及購房成本，有望提振居民購房意愿，若核心城市加快跟進(jìn)相關(guān)舉措，有望對(duì)市場情緒產(chǎn)生更大的帶動(dòng)作用。

　　招聯(lián)金融首席研究員董希淼認(rèn)為，一系列樓市政策穩(wěn)定居民信心和預(yù)期，提高居民住房消費(fèi)的意愿和能力，從需求側(cè)上對(duì)房地產(chǎn)市場形成支撐，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，穩(wěn)定房地產(chǎn)貸款，這也是貨幣政策靈活適度、精準(zhǔn)有力的體現(xiàn)。從長遠(yuǎn)來看，全部商業(yè)貸款利率基本實(shí)現(xiàn)市場化，也有利于引導(dǎo)金融資源優(yōu)化配置。

　　政策“上新”

　　5月17日，人民銀行創(chuàng)設(shè)保障性住房再貸款，支持各地收購已建成的商品房用于保障性住房，盤活存量住房資產(chǎn)。央行提供給銀行1.75%的低成本資金，支持銀行進(jìn)一步降低租賃市場融資成本。

　　簡單理解，地方政府可以結(jié)合各自情況，自主決定是否參與收儲(chǔ)；房地產(chǎn)企業(yè)與被地方政府選定的地方國企平等協(xié)商，根據(jù)收購價(jià)格談判情況等，自主決定是否出售商品房。

　　仲量聯(lián)行大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家龐溟表示，中央政策性資金包括中央保障性安居工程補(bǔ)助資金、特別國債資金支持、抵押補(bǔ)充貸款（PSL）、保障房專項(xiàng)貸款等形式，而保障性住房再貸款有望成為當(dāng)下籌集保障房建設(shè)資金最主要、最便捷、最有效的來源。保障性住房再貸款政策，有利于通過回購未售新房、促進(jìn)存量二手房去庫存、盤活改造非住宅物業(yè)、收購?fù)恋仨?xiàng)目、配建配售保障性住房等方式，補(bǔ)充保障性住房房源，打通商品房和保障房的良性循環(huán)。

　　6月12日，央行在山東省濟(jì)南市召開保障性住房再貸款工作推進(jìn)會(huì)。方正證券劉海清在研報(bào)中表示，會(huì)議重申了中央穩(wěn)樓市的積極態(tài)度，再次明確“去庫存”大方向不動(dòng)搖，而“收儲(chǔ)”作為“去庫存”的重要手段，或隨著推動(dòng)保障性住房再貸款進(jìn)入實(shí)質(zhì)落地階段而提速。

　　龐溟認(rèn)為，地方政府和實(shí)力、能力、執(zhí)行力強(qiáng)的地方國有企業(yè)以去庫存為重點(diǎn)，購買已建成存量住房并轉(zhuǎn)為保障性租賃或配售住房，這既可以盤活存量、去化庫存，又能為政府公共租賃住房的供給提供有力有效支持，還能避免政府重資產(chǎn)模式下可能產(chǎn)生的收購、管理和改造成本較高或回款周期較長等問題。

　　在此之前，政府收購存量商品房作為保障房已在個(gè)別城市開展試點(diǎn)：2023年初，央行設(shè)立了1000億元租賃住房貸款支持計(jì)劃，支持濟(jì)南、鄭州等8個(gè)城市試點(diǎn)市場化批量收購存量住房、擴(kuò)大租賃住房供給。

　　此次保障性住房再貸款統(tǒng)籌考慮政策銜接，把1000億元租賃住房貸款支持計(jì)劃并入保障性住房再貸款政策中管理，在全國范圍全面推廣。

　　不過，市場也存在一定擔(dān)憂：市場化收購的房價(jià)、租金收益率和融資成本會(huì)否影響國企參與積極性。

　　龐溟表示，以保障性租賃住房為例，在不顯著增加債務(wù)的前提下，項(xiàng)目層面應(yīng)做到“租金回報(bào)率–運(yùn)營成本≥資金成本”。凈流入人口多、新市民和青年人群占比高且規(guī)�？捎^的一線城市和成都、杭州、武漢等強(qiáng)二線城市，住房租賃需求相對(duì)更具韌性。

　　一位接近監(jiān)管人士對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，對(duì)于近期各地方政府和國企批量收購存量房用作保障房，批發(fā)收購節(jié)約了房企的銷售成本，長租房企業(yè)也能進(jìn)一步提升租售比。我國房子“租售比”在穩(wěn)步回升，考慮房租上漲，租賃企業(yè)批發(fā)收購后的租售比更高。而且，較之于破產(chǎn)清算，紓困房企更有意愿打折出售庫存房源，地方政府和國企收購價(jià)格還有可能更低，運(yùn)營成本也會(huì)進(jìn)一步降低。

　　“央行工具+地方補(bǔ)貼”激活住房租賃市場

　　濟(jì)南的收儲(chǔ)實(shí)踐具有一定的參考意義。除了融資支持外，財(cái)稅支撐也必不可少。

　　啟動(dòng)前期，根據(jù)租賃住房貸款支持計(jì)劃要求，在兩家實(shí)施主體自籌資金19.72億元的基礎(chǔ)上，濟(jì)南市級(jí)財(cái)政部門先后提供8億元資本金支持，充實(shí)實(shí)施主體自有資金；實(shí)施中期，根據(jù)不同建設(shè)類型，給予相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的保障性租賃住房補(bǔ)助資金，兩家實(shí)施主體共獲得補(bǔ)助資金5133萬元；購置后期，為實(shí)施主體減征增值稅和房產(chǎn)稅合計(jì)215.52萬元。

　　從已運(yùn)營項(xiàng)目的經(jīng)營數(shù)據(jù)來看，25年貸款期限內(nèi)，小戶型項(xiàng)目年投資回報(bào)率約3.5%~5%，大戶型項(xiàng)目年投資回報(bào)率約1%~1.5%，運(yùn)營收益基本覆蓋貸款本息。

　　團(tuán)體購買力帶動(dòng)了商品房市場去庫存。與此同時(shí)，房企銷售資金迅速回籠，也緩解了房企資金鏈壓力，有效助力防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。

　　去年，濟(jì)南市通過租賃住房貸款試點(diǎn)政策購置商品房163.84萬平方米，約占年度商品房交易量（1465.32萬平方米）的11.12%，主城區(qū)商品房去化周期從2022年的25.3個(gè)月下降至2023年的24個(gè)月。

　　上述接近監(jiān)管人士對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，在市場估值低位，通過“央行工具+地方補(bǔ)貼”可以有效激活住房租賃市場。在市場低位和起步階段，有了金融和財(cái)政政策的支持，可以更好發(fā)揮撬動(dòng)和激活作用，長租房企業(yè)盈利性更可持續(xù)，對(duì)于住房租賃業(yè)務(wù)不僅能夠“扶上馬”，還能做到再“送一程”。

　　記者了解到，目前已有城市通過財(cái)政補(bǔ)貼的方式支持消化存量住房。比如，鄭州對(duì)于參與保障性租賃住房的企業(yè)，前期收購階段一次性補(bǔ)貼200元/平方米，相當(dāng)于一次性貼息2%左右，后期運(yùn)營階段前10年每年又貼息2%；西安按企業(yè)持有的租賃住房建筑面積，每年給予100元/平方米的經(jīng)營獎(jiǎng)勵(lì)，相當(dāng)于一次性貼息近1%。

　　一位市場權(quán)威專家認(rèn)為，在央行和財(cái)政的支持機(jī)制能發(fā)揮托底效應(yīng)后，未來房地產(chǎn)行業(yè)和市場進(jìn)一步恢復(fù)，將更多依賴于自身經(jīng)營，實(shí)現(xiàn)商業(yè)化長期可持續(xù)發(fā)展。

　　龐溟建議，未來應(yīng)進(jìn)一步健全完善以政府投資和政策資金為主、市場引導(dǎo)下的社會(huì)化資金為補(bǔ)充、全方位多渠道金融支持的體系，更好地提升保障房投資、融資和運(yùn)營各環(huán)節(jié)的資金利用效率和金融支持力度。（第一財(cái)經(jīng)）